Pojďme se podívat pod finanční pokličku začínající přestavbě bytového domu v Sanatorce na bytový dům. Včera, 5. 3., město představilo na svém facebookovém profilu příspěvek o začátku rekonstrukce bývalé ubytovny. Na tom by nebylo nic zvláštního, naopak by to mohlo být považováno za chvályhodný počin, ale to by to nesmělo být u nás…v Kostelci.

Z celé této akce opět čiší netransparentnost a tajnosti. A tak trochu to zavání touhou udělat si pěkné promo nynějšího vedení před nastávajícími komunálními volbami.

Jak jinak si totiž vysvětlit fakt, že je na úkor úspor upřednostněna rychlost výstavby? A nejedná se o úsporu zrovna malou. Jde o témě 6,5 milionu korun. Ano, nejnižší nabídka vs ta výherní se liší o tuto nemalou částku. Bohužel nižší nabídka by ovšem obnášela prodloužení rekonstrukce na 425 dní. Dobře, asi na to město spěchá, tak nebudeme otálet a trošku tempo zrychlíme. Proto je tady druhá nejnižší nabídka. Sice už nižší „jen“ o 5,5 milionu oproti té vítězné, ale doba dokončení je garantována do 304 dnů. A to už je přece zajímavé. Proč město neušetří 5,5 milionu a raději si nenechá časovou rezervu? Tyto peníze by se daly jistě použít jinde, případně by o tuhle částku mohl být nižší úvěr, který si město hodlá na rekonstrukci vzít.

Jak šel čas

Dne 21.7.2025 město ukládá na profil zadavatele veřejnou zakázku a vybízí případné dodavatele k podání nabídek.

Už dne 24.10.2025 tuto veřejnou zakázku stahuje z důvodů hodných zvláštního zřetele, jak uvádí podepsaný starosta Černý, a to, cituji „ Během průběhu zadávacího řízení zadavatel obdržel značné množství dotazů ze strany dodavatelů, které se týkaly zejména nejasností a neúplností v projektové dokumentaci a souvisejících podkladech (soupisu prací s výkazem výměr).“….  “Zadavatel současně uvádí, že projektová dokumentace a soupis prací s výkazem výměr budou zrevidovány a dopracovány tak, aby byly odstraněny všechny zjištěné nedostatky. Po jejich doplnění a zpřesnění bude zadávací řízení na předmětnou veřejnou zakázku zahájeno znovu.“

Bleskovou rychlostí jsou nejspíš všechny nedostatky odstraněny, protože už 2.12.2025 se otevírá nová veřejná zakázka na profilu zadavatele, a tím pádem nová výzva pro potencionální dodavatele díla.

Ale pozor! Nemění se jen ve vypořádání nejasností a neúplností v projektové dokumentaci, jak bylo při zrušení původní zakázky uváděno, ale také je podstatným způsobem upravena zadávací dokumentace. Nová verze zveřejněná 2.12.2025 se liší od té původní např. v těchto zásadních bodech:

Předpokládaná cena díla a jistota

• Předpokládaná hodnota: V novém dokumentu byla hodnota zakázky snížena na 69 196 161,93 Kč bez DPH. V původním dokumentu byla tato hodnota vyšší, a to 76 758 637,- Kč bez DPH.
• Jistota: I přes nižší předpokládanou hodnotu se v opakovaném řízení zvýšila požadovaná jistota z 300 000,- Kč na 500 000,- Kč.

Hodnotící kritéria

V novém dokumentu došlo k posílení váhy rychlosti realizace na úkor ceny:

• Nový dokument: Nabídková cena má váhu 80 % a termín dokončení 20 %.
• Starý dokument: Nabídková cena měla váhu 90 % a termín dokončení pouze 10 %.

Požadavky na kvalifikaci (výrazné zpřísnění)

Nový dokument klade na dodavatele mnohem specifičtější a náročnější požadavky:

• Profesní způsobilost: Pro autorizaci u nového dokumentu jsou nově vyžadovány obory statika a dynamika staveb a technologická zařízení staveb (původně stačily pouze pozemní stavby).
• Ekonomická kvalifikace: Nově je požadován minimální roční obrat ve výši 110 000 000,- Kč za poslední 3 období. Starší verze dokumentu tento požadavek v dostupných částech textu neuváděla.
• Systém řízení jakosti: Nově jsou vyžadovány certifikáty ISO 9001 a ISO 45001, které v původní dokumentaci chyběly [132–141].
• Specifické upozornění: Nový dokument obsahuje pasáž o technicky náročnějším způsobu výstavby výtahové šachty a technologii výtahu, což odůvodňuje vyšší nároky na odborné znalosti zhotovitele.

Když pominu požadavky na kvalifikaci, která může být jistě opodstatněná, zaráží mě především bod Hodnotící kritéria, kde došlo k posílení váhy rychlosti dokončení na úkor ceny. Ptám se tedy znovu, proč? Proč město tak strašně tlačí na pilu, když objekt dlouhé roky ladem stál?

A co vlastně financování?

Kde vezme město tolik peněz na projekt, který má během 175 dnů předběhnout např. tolik potřebnou výstavbu nové ČOV? Světe div se… Město v tomto případě netouží po dotacích, které jinak využívá na kdejakou blbinu viz. cyklostezky odnikud nikam. Divné? Ale toužilo. I v tomto případě toužilo. Ale po cestě se jaksi tato touha vytratila a proměnila se v sen o zadlužení. V čísi hlavě se totiž urodila myšlenka vzít si u banky úvěr. A této myšlenky se koaliční parta zastupitelstva nevzdává. Hodlá totiž na svém zasedání 9. 3. 2026 předložit smlouvu o úvěru ve výši 65 milionů korun! Dalších 20 milionů hodlá město dofinancovat ze svých ušetřených zdrojů. Ze zdrojů, které jsou tak potřebné na to, aby město mělo vyřešenu alespoň základní infrastrukturu.

Opravdu je nutné si v této době brát úvěr a financovat projekt, který se jeví jen jako dobře vymyšlený předvolební tah?

Zkusme se zamyslet i nad finanční otázkou úvěru. Každý finančně gramotný člověk ví, že úvěr se musí splácet a nikdy nestojí tolik, kolik nám banka půjčí. Vrátíme prostě víc. Troufám si tvrdit, že by banka v tomto případě byla „kámoš“ a půjčila by městu za nižší úrokovou sazbu než normálním smrtelníkům, tj. pod 4%. Ze své nedávné zkušenosti vím, že u takto velkého objemu peněz nabízí banky i 3,80%. Tak si vezměme tuto sazbu a dobu splácení 20 let. Měsíční splátka bude kolem 390 tis. Korun a za 20 let město přeplatí na úrocích 28 milionů. Děsivé, že?

Kde město vezme na splácení úvěru? Z nájmů? A kde pak najde finanční prostředky na budoucí opravy a investice do této budovy. Nemůžeme si totiž myslet, že celých 20 let splácení úvěru budou budovy bezúdržbové. Bylo avizováno 44 nových bytů. Nicméně dle štítku energetické náročnosti budou nové byty v této skladbě: 8x byt 1+1, 11x byt 1kk, 22x byt 2kk a 4x byt 3kk. Kolik bude muset být nájemné, aby tohle vše pokrylo a třeba i něco městu vydělalo? Když to vezmu selským rozumem, jsem na částce za nájemné všech bytů cca 600 tis./měsíc. Při splátce úvěru 390 tis. (viz. výše) a pokrytím nákladů městu moc nezbyde.

A jen otázka pod čarou? Kdyby bylo v budoucnu nutné vzít si úvěr na cokoliv jiného a třeba i důležitějšího, poskytne ho banka městu, které bude už takto zadlužené?

A co vícenáklady?

Statistiky nám říkají, že nejčastějšími příčinami vzniku vícenákladů při stavbě domů či bytových domů jsou tyto aspekty:

• nekvalitní projekt / chybějící detaily v projektu / nekvalitní výkaz výměr
• změny zadání investora během stavby
• neočekávané podmínky podloží nebo sítí
• růst cen materiálů
• zpoždění stavby
• výskyt nebezpečných materiálů jako je třeba azbest

Všechny tyto jevy můžou vyvolat navýšení díla i o miliony korun. Tak doufejme, že je v tomto případě vše vypořádáno na nejvyšší možnou míru.

A už snad jen třešnička na dortu a střípky z projektové dokumentace.

• Napojení kanalizace na tu stávající – však co, že je stávající ČOV v Sanatorce dávno za hranicí kapacity, klidně tam pustíme dalších 44 bytů
• V ceně není výstavba parkování. V projektu je sice krásně nakreslené, ale je za hranicí tzv „řešeného území“
• Bude třeba se vypořádat s již zmíněným azbestem – inu, budova je to letitá, tak ať hlavně fouká ten správný vítr…